随着2026年财政预算案即将公布，马来西亚房产市场正处在关键转折点。《第十三大马计划》（13MP）提出了雄心勃勃的住房改革目标，包括在2035年前兴建100万套可负担房屋。然而，真正的考验在于如何将这些目标落实为切合当下市场需求的具体措施。
根据国家房地产资讯中心（NAPIC）最新数据，2025年上半年我国房产交易量下滑1.3%，录得196,232宗交易；但交易总值却上升1.9%，达1,076.8亿令吉。这显示市场出现“量减值升”的现象，反映买家情绪趋于谨慎，但价格仍具韧性，说明市场正等待更明确的政策支持。
我们观察到，可负担房屋的需求依然强劲，尤其是售价低于30万令吉的单位。截至2025年9月，PropertyGuru平台上全国有逾20,500个符合此价格带的房产挂牌，其中吉隆坡就占约2,500个。然而，这些单位多数为现有二手房，位置较远离交通枢纽，或需大规模翻修，凸显“可负担性”并不单以价格衡量。
可负担性的真正意义
可负担房屋不仅是达成数量目标，更是确保家庭实际能负担得起。NAPIC数据显示，2025年首季我国平均屋价达486,070令吉，远超出许多B40及低收入M40家庭的能力范围。根据收入水平，低于30万令吉的房屋被视为可负担，但此类单位在热门地段的供应仍然不足。
从PropertyGuru平台数据来看，买家行为展现出一定的韧性。2025年第二季（4月至6月），低于30万令吉房屋的询盘量激增27.3%，并在7月保持稳定。这反映政策支持与市场信心稳定带来的积极作用。尽管在2024年12月至2025年9月之间，受经济不确定性影响，相关询盘曾下降8.7%，但近期的回升说明一旦市场出现机会与稳定性，马来西亚买家很快会重新投入。
地段仍然是关键。对可负担房屋的需求集中在吉隆坡、雪兰莪、柔佛与槟城，这些州属就业机会、基建与生活配套更为集中。2026年财政预算案若能在这些高需求区域推动中等价位、衔接公共交通的住宅项目，将发挥显著效果。与此同时，“先租后买”（Rent-to-Own, RTO）计划为许多家庭提供了过渡选择。对B40最低收入群体而言，每月约1,500令吉的租金负担仍具挑战，若能透过设计完善的RTO方案，不仅能解决短期居住需求，也为他们铺设通往购屋之路。
供需对接：让新房更符合实际需求
马来西亚的挑战在于如何让房屋供应既充足，又符合购屋者的真实需求。部分发展项目集中在高价段，导致多数买家追求的中端市场出现缺口。根据NAPIC数据，2025年上半年全国新住宅推出量为23,380个单位，较2024年同期的43,167个锐减46%。与此同时，滞销已竣工房屋增加16.3%，达到26,911个单位，总值186亿令吉。
2026年财政预算案正是弥合此差距的良机。通过支持中端市场项目、鼓励低效用地再开发，以及以数码化和更明确的时限来简化审批流程，才能让新供应更贴近马来西亚家庭的实际需求。
永续住房与ESG（环境、社会和公司治理）
单靠可负担性不足以让房产市场具备未来竞争力。越来越多马来西亚人希望住房不仅价格合理，更要兼顾环保、节能与社会责任。近期市场的发展趋势显示，开发商已逐步把这些理念融入项目规划中，例如在大型城镇发展蓝图中保留大片绿地，或引入低碳与智慧城市元素，以提升宜居性同时降低环境冲击。
与此同时，新建项目纷纷取得高等级绿色认证，展示出设计上的创新进步，不仅能在能源、水资源与整体资源利用效率上带来可量化的效益，也证明“永续发展”并非遥不可及的理想，而是可以在整个行业中推广的实践标准。这一趋势与全球ESG优先议题高度契合，有助于降低家庭的长期生活成本，并维护资产价值。
2026年财政预算案可透过政策引导，加速绿色建筑科技的采用，例如屋顶太阳能板、节水系统，以及能减少浪费并加快施工的工业化建筑系统（IBS）。同时，鼓励现有房屋进行节能翻新，不仅能减轻家庭的月度开销，也能延长旧屋的使用寿命。
同样重要的是社会永续性。通过打造宜居的混合收入社区，并确保交通、教育与医疗的可及性，住房政策才能与国家包容性与社会流动性目标相辅相成。此外，更透明的楼宇表现标准（如能效等级、维修基金健康度等）将增强买家信心，并促进资产的长期良性管理。
通过将ESG全面纳入住房政策，马来西亚不仅能兴建更多房屋，更能打造高效、具韧性且符合国家长远发展方向的优质住房。
打造具前瞻性的住房生态体系
2026年财政预算案不只是一次财政安排，它更是一个契机，让政策能够反映当下市场的真实情况，以及马来西亚人民的期盼。只要聚焦在可负担性、让房屋供应更贴近实际需求，并把永续发展融入住房建设的核心，政府就能确保《第十三大马计划》的愿景转化为实实在在的成果。
在PropertyGuru与iProperty，我们将持续与政策制定者、发展商及金融机构紧密合作，提供洞察与数码工具，协助马来西亚人做出更有信心、更明智的置业决定。2026年财政预算案能够奠定基础，推动一个透明、包容、并具前瞻性的住房生态体系，让每一位马来西亚人都拥有真正的选择与实现安居梦想的机会。