随着马来西亚公布第十三大马计划（13MP），一份涵盖 2026 至 2031 年的五年发展蓝图，住房改革成为国家发展的核心议题。当前，全球关税、持续的地缘政治紧张局势以及经济不确定性对马来西亚经济构成压力，政府将“可持续与包容性发展”作为重点方向，不仅及时，也具前瞻性。
在 13MP 中，可负担房屋被确立为核心支柱，政府设下目标，要在 2035 年前建成一百万套可负担房屋。同时，房屋信贷担保计划（SJKP）、先租后买（Rent-to-Own，RTO）等措施也将扩大，中央住房机构的设立则有助于统筹全国可负担房屋供应。这些举措不仅改善 B40 与 M40 群体的购屋机会，也有望推动住房体系朝着更公平、更高效、更具韧性的方向发展。
市场放缓凸显政策干预必要性
这一轮对可负担房屋的重视来得正是时候。根据国家产业资讯中心（NAPIC）数据，2025 年第一季度马来西亚房地产市场出现降温，交易总值按年下滑 8.9%，至 514.2 亿令吉；交易量也减少了 6.2%。与此同时，国家银行将 2025 年 GDP 增长预测下调至 4.0% 至 4.8%，反映出经济不确定性上升。
尽管如此，可负担房屋的需求依然强劲。以 B40 群体收入最低四分位数的中位数为参考，房价需低于 30 万令吉才算“可负担”。在 2024 年 12 月至 2025 年 4 月期间，30 万令吉以下房源的咨询量下降了 11.8%，主要受经济不确定性影响。不过令人鼓舞的是，随着经济情绪趋稳和支持性政策推出，PropertyGuru 平台上的相关咨询量反弹了 29%，显示消费者信心正在恢复。
地段依旧关键：城市中心受青睐
13MP 带来的关键问题不仅是“能建多少房”，更是“这些房子应建在哪里”。PropertyGuru 2025 年 7 月的数据表明，低收入家庭依旧优先考虑就业机会、交通连通性与基本服务。吉隆坡、雪兰莪、柔佛和槟城等州份仍是高需求区域，因其城市配套与经济机会丰富。其中，吉隆坡的咨询量在近月反弹最为明显。消费者倾向选择有较旧房源、已建成的公共住房，以及靠近交通和经济枢纽的社区。
结构性改革塑造长远影响
先租后买（RTO）模式是帮助家庭过渡到购屋的务实途径，尤其是在新建可负担房屋尚需时间落地的情况下。对 B40 最低收入群体而言，他们的月收入中位数约三成可用于房租，对应的可负担租金门槛约为 1,500 令吉。数据显示，这一价位的租赁需求正稳步增长。如果在 13MP 框架下有效推行，RTO 将成为短期内缓解可负担性压力的可行方案。
13MP 还规划了多项关键结构性改革，例如强制推行“先建后售”模式以降低烂尾风险、修订《房屋发展法》以强化消费者保障，以及建立一体化住房数据平台以提升规划与监管水平。这些都是市场期待已久的措施，能够解决长期存在的结构性问题。
更重要的是，计划鼓励对闲置或低效用地进行城市再开发，包括善用联邦土地专员、宗教基金地（Wakaf）与马来保留地，并推动工业化建筑系统（IBS）与建筑信息模型（BIM）的广泛应用，以加快施工、降低长期成本。这些改革意味着住房政策将更加系统化、具前瞻性。
打造包容增长的基石
在 PropertyGuru 与 iProperty，我们相信，可负担且地点适宜的住房是建设更包容、更具向上流动性的社会基石。13MP 提供了一个契机，重新校准马来西亚住房生态系统，使供应更契合实际需求，并在城市规划中融入长期韧性。
通过优先强调住房供应的可及性与责任感，马来西亚不仅满足了当下市场的迫切需求，也为实现更公平的未来奠定了基础。